Mietrecht: Mal wieder die leidigen Schönheitsreparaturen

Sachverhalt: 

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. 

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, welche die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Entscheidung:

Nach Ansicht des BGH steht der Klägerin kein Anspruch gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu. Die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen halte einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1  S. 1, Abs. 2  Nr. 1 nicht stand, so dass keine Pflichtverletzung des Beklagten feststellbar sei. Ein "Überwälzen" der Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstandes, bei der sich dem Grunde nach um eine Pflicht des Vermieters handelt (§ 535 I 2 BGB), ist nach Auffassung des BGH nur dann zulässig, wenn der Mieter vom Vermieter einen angemessen Ausgleich erhalte. Denn eine solche Pflicht könne dazu führen, dass der Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst erhalten habe. Daran ändert nach Auffassung des BGH auch die vertragliche Vereinbarung zwischen der Vormieterin und dem Mieter nichts. Nach dem Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse könne die Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter haben. Daher sei ein Überwälzen der Instandsetzungspflicht weiterhin nur möglich, sofern dem Mieter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird. Ein solcher sei hier nicht erkennbar, sodass die Klausel unwirksam sei. 

An dieser Feststellung könne auch eine etwaige Interessensabwägung nichts ändern. Es sei nicht erkennbar, dass eine besondere Berücksichtigung der Interessen verlange, die Vertragsabrede zwischen Mieter und Vormieterin im Verhältnis Vermieter–Mieter zu berücksichtigen. Vielmehr habe der Vermieter dafür zu sorgen, dass seine formularmäßigen Vertragsklauseln den Anforderungen des § 307 BGB entsprechen. Er sei daher unabhängig von einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter in der Lage sicherzustellen, dass er einen Anspruch gegen den bisherigen Mieter hat.

Fazit:

Schönheitsreparaturen sind ein Dauerbrenner in Klausur und Praxis. Denken Sie in diesem Kontext auch an die Frage der Rückforderung bzw. des Nutzungsersatzes bei nicht geschuldeter Schönheitsreparatur (vgl. BGH NJW 2008, 1216, 1216 ff.).